Immobilien und Wohnungen

Liebe Gruppe,
seit dem "Seeling-Urteil" des EUGh kann man aus den Kosten für
Bau/Kauf
einer Wohnung die gesamte Umsatzsteuer als Vorsteuer abrechenen, sofern
die "betriebliche Nutzung" mehr als 10% der Wohnfläche umfasst.
HPP hat sich hier am 18.10.04 ausführlich zur dieser Sache geäussert.
Mittlerweile hat sich die Rechtslage durch 3 BMF-Schreiben von Ende
2004 wieder geändert. Es wird wahrscheinlich solange Rechtsunsicherheit
herrschen, bis die BMF-Anweisungen wieder vor dem EUGh landen.
Um das unternehmerische Risiko (Einzelunternehmer, EÜR) bei einer
Immobilie im Betriebsvermögen einschätzen zu können, suche ich nach dem
"worst case". Ist folgende Beispielrechnung richtig?
300000 Euro Gesamtpreis Immobilie
250000 Euro Preis ohne Grundstückskosten
 40000 Euro enthaltene Vorsteuer wird vom FA zurückerstattet
200000 Euro Wert des 75% privat genutzten Anteils an der Immo
32000   Euro "privater Mehrwertsteueranteil"
640 Euro sind die 2% die jährlich an das FA abzuführen sind
3200 Euro sind die 10% die 10 J. abzuführen sind, wenn BMF-Schreiben
Bestand hat
Fall Verkauf/Entnahme:
350000 Euro Verkaufspreis
300000 Euro o. Grundstückkosten sind Umsatzsteuerpflichtig, d.h. es
gehen
48000 Euro an das FA
250000 Euro Buchwert zum Verkaufszeitpunkt
100000 Euro Gewinn sind Einkommensteuerpflichtig
Im "worst case" hätte man also 40 TEuro vom FA bekommen, dann 32
TEuro
davon in 10 J. zurückbezahlt, zusätzlich 48 TEuro beim Verkauf (der
sonst "steuerfrei gewesen wäre) abgeführt sowie einen Gewinn
vereinkommensteuert, der sonst auch nicht steuerpflichtig gewesen wäre.
Im "best case": Verkauf nach 10 Jahren, 10x640=6400 Euro an FA
zurückgezahlt, Verkauf ist nicht Umsatzsteuerpflichtig, es fällt nur
Einkommensteuer auf den Gewinn an.
Ist das alles richtig?
Vielen Dank
Hanno

"Hanno Meier" schrieb im Newsbeitrag
ng, damit man keine grundlegenden Fehler macht. Das mit dem 100 % igen
Vorsteuerabzug hatte ich sowieso für Schwachsinn gehalten, seit wann kann
man für private Verwendung von Wirtschaftsgütern Vorsteuer ziehen.
Und die Nutzung von Wohnraum ist generell umsatzsteuerfrei.
§ 4 Nr. 12 UStG, § 9 UStG und § 15 a UStG.
Dieses Modell mit den 100 % Vorsteuerabzug war letztendlich ein Modell,
welches sich nur für das FA rechnete.
Warum sollte man den privat genutzten Anteil einer Immobilie ins
Betriebsvermögen nehmen?
Um für potentielle Gläubiger Sicherheiten zu bieten?
Und für die "unentgeltliche" Wertabgabe muss man auch noch USt
zahlen.
Schon mal durchgerechnet?
Und wie schon gesagt, die "stillen Reserven" sind auch ein Thema
für sich.
Besser ist es von vornherein richtig zu planen, das beginnt bei einem Neubau
schon beim Architekten, dass er zwei getrennte Leistungen erbringt, eine für
den Wohnanteil und eine für den betrieblich genutzten Teil. Weiter geht es
dann mit den getrennt abgerechneten Bauleistungen und der getrennten
Finanzierung, der private Teil mit möglichst viel Anteil Eigenkapital und
der betrieblich genutzte Teil mit Fremdkapital.
Natürlich ist das keine Lösung für ein häusliches Arbeitszimmer, aber für

entsprechende Betriebsräume.
Am einfachsten ist üblicherwiese die Lösung, wenn die betrieblich genutzten
Räume im Privatvermögen bleiben können (§ 8 EStDV), aber auch hier JStA
Nr.
1.0..
Kommt mir so vor, wie zu kurz gedacht, "Wow, 100 % Vorsteuerabzug!",
und das
war's dann.
Wie mit dem Slogan "Verdienen Sie was Sie verdienen!", "Wollen
sie reich
werden?"
Aber das funktioniert so nicht, der Fiskus hat die besseren Karten.
Mit freundlichen Grüßen
Hans-Peter

Hallo Hans-Peter,

ersteinmal vielen Dank für deine Ausführungen! Du hast schon Recht und
einige deiner guten Argumente kannte ich noch nicht. So richtig
sympathisch war mir die Übernahme meiner Privatwohnung ins
Privatvermögen noch nie. Andererseits musst du zugeben, dass es schon
sehr verlockend ist, bei einen Gesamtpreis der Immo (mit G+B) von 300
TEure rund 50 TEuro MwSt. vom FA zurückzubekommen.

Wenn du Recht hast, und das FA an dem Modell tendenziell verdient,
verstehe ich nicht den kleinen Schock, den das Seeling-Urteil beim BMF
ausgelöst zu haben scheint, denn sonst gäbe es nicht gleich 3 Schreiben
dazu. Die Verfünffachung (!) der Bemessungsgrundlage für die
Umsatzsteuer auf die Privatnutzung, d.h. 10% AfA statt der bisherigen
2% scheint eine direket Reaktion auf das Urteil zu sein. (BFH,
anhängige Revision v. Niedersächsisches FG v. 28.10.04, Az. 5 K 351/04)
Aber wie dem auch sei, für uns scheint die Sache ohnehin nicht
anwendbar zu sein, denn wir bauen als Bauherren eine Wohnung. Wir
bilden zusammen mit anderen Bauherren eine Gemeinschaft (GbR) die einen
Architekte beauftragt ein Mehrfamilienhaus zu errichten. In dieser
Konstruktion scheint das Seeling-Modell praktisch undurchführbar zu
sein.

Unsere Wohnung wird auf 2 Etagen verteilt sein und 2 separate
Haupteingänge zum Treppenhaus haben. Der untere Teil (40 m²) wird rein
betrieblich als Büro/Arbeits/Besprechungszimmer genutzt. Die
Innentreppe führt in den oberen Teil (77m²) der rein privat genutzt
wird.
Wegen der GbR scheint es für uns keine wirklich intelligente
Konstruktion zu geben - meint zumindest mein Steuerberater :-( Deswegen
haben meine Frau und ich die Grundstückskaufverträge gemeinsam
unterzeichnet.
Viele Grüße
Hanno

"Hanno Meier" schrieb im Newsbeitrag
ng, damit man keine grundlegenden Fehler macht. Das mit dem 100


ja, der erste "Eindruck" kann täuschen, vor allem, wenn man eine
rosarote
Brille aufhat. ;-))
(Das war eine "all*gemeine*" Aussage.)


Ja, hat die Hühner wohl etwas kopfscheu gemacht. ;-))
Konnte man aber vorhersagen, wie es ausgeht.

Kommt darauf an, ob es juristisch getrennte Objekte sind (ETW).

Hier wäre schon eine komplette Trennung (Objekt, Eigentümer und
Finanzierung) möglich gewesen.
Aber da muss man sich mit den anderen "Beteiligten" schon vorher
einig sein,
wie man es abwickelt, bzw. vertraglich gestaltet, z.B.
Gemeinschaftseigentum.

Wie schon gesagt, es bedarf einer sehr gründlichen Vorbereitung und
Überlegung, wobei auch private Interessen ein Rolle spielen, z.B. wer wird
Eigentümer und warum?
Also alles in allem ein sehr komplexer Vorgang, den man nicht in einem
Posting umfassend bewerten kann. Da hilft nur "mindmapping" mit
allen
Beteiligten und der entsprechenden fachlichen Hilfe (Notar, StB).
Mit freundlichen Grüßen
Hans-Peter